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关于房地产开发项目中的会计核算问题探讨

来源:苹果彩票2016-06-28 09:34

摘要:

本文就房地产开发项目的特点进行了分析和研究,探究了现阶段房地产开发项目会计核算工作中存在的问题和不足,进一步提出了切实可行的应对措施。

  一、房地产开发项目的特点
 
  就目前房地产开发项目的特点来看,当前我们所说的房地产开发项目主要是指对土地以及土地上的建筑物进行投资而开发的项目,就我国一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目;其次,房地产开发项目相比其他项目也有其自身的经营特点,主要有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、经营风险大等特点;第三,与普通的建设单位相比,房地产项目不但要和建设单位的项目一样进行开发,而且还需要进行后续的经营服务;第四,房地产开发项目的经营方式也相对较多,主要有定向开发、投标开发、自行开发等多种经营方式。
 
  由此可见,相比其他的行业,房地产开发项目有其自身的特点,也具有一定的特殊性,相应的,在当今的宏观经济环境和政治环境中也对其提出了新的要求主要有核算工作的严谨性、复杂性、不定期性、核算内容的多变性、风险性大等特点,所以说房地产开发项目的会计核算工作是一项比较重要的工作,从某个角度来说决定着开发项目的成功与否。
 
  二、探究房地产开发項目会计核算中存在的问题和困难
 
  (一)房地产开发项目会计核算工作配比困难
 
  房地产开发项目会计核算工作的配比比较困难是说项目的投资成本与收入不相符给会计核算工作造成的困难。众所周知,房地产开发项目需要经历一个比较长的时间周期,至少需要三到四年的时间,在这个期间,不仅包括必要的成本投资,而且会产生较多的期间费用,在这个期间,虽然能够完成房屋的预售工作,但是由于工程没有完全结束,所以预收款也不能完全等同于企业的项目收入,此时,会计核算的配比工作就比较困难,很难准确的计算项目的成本和后期的收入;此外,当项目结束开始售楼时,会计核算的配比工作也存在一定的困难,比如高楼层的成本投入比较多而售价却相对于中层来说比较低,会计核算工作中造成了成本与收入的不匹配,降低了会计核算工作应有的价值。
 
  (二)会计核算工作缺乏规范性
 
  会计核算工作缺乏规范性主要表现在成本核算以及土地增值税核算的层面上。即在成本核算上一些企业采用的是加大成本的核算方法,这样一来不仅混淆了会计核算中的成本概念,而且不能真实的反应实际成本和预算成本的差异,不利于开发项目收益的计算;在土地增值税的核算层面,一些房地产企业往往都是通过根据会计核算资料对应缴纳的 土地增值税进行估计的方法来进行核算,这种方法的使用,当实际情况与估值情况发生变化时,就会在冲回原有账面记录的应交土地增值税,这种自行调整应交税目账户的方法不仅不符合现阶段我国相关的法律规范和制度条例,而且也不利于税务机关税务征收等各项工作的顺利开展。
 
  (三)会计核算中的信患披露工作不到位
 
  信息披露工作不到位是房地产开发-企业会计核算中存在的众多问题中又一比较突出的问题,企业的保证金没有得到准确的披露,降低了会计核算工作的真实性和准确性。就目前我国实行的新会计准则显示,开发项目的资金编制情况主要由企业来决定,但是在实际执行过程中都是由项目部决定的,所以现金流量会产生一定的差异;其次,开发项目历经的周期比较长,现金流入和流出不可能完全同步,所以会影响企业的现金流量;此外,房地产项目开发的过程中会遇到诸如质量风险、政策风险、财务风险、土地风险等方面的风险,所以会计核算工作难度相对比较高、风险比较大,在这个时候信息披露工作又不到位,很容易给项目带来更多的潜在风险,影响房地产企业的经济收益。
 
  三、皮对房地产开发項目会计核算中存在问雇的对策
 
  (一)加强开发项目成本和收入的匹配性
 
  加强开发项目成本和收入的匹配性能够有效的提高会计核算工作的准确性,进而能够为企业领导层的决策工作提供真实有效的数据依据和证据,而匹配性的提高可以通过引用销售价格的观念来实现,也就是说将房屋的成本根据开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍进行成本销售评估,采用实际售价成本率法和计划成本率法,实现成本与收入的匹配性,将每个房屋的面积与每平米成本严格确定,同时编制开发项目的在建开发产品成本表、己完开发产品成本表等成本报表,在这个过程中,房地产企业可以通过计划房屋销售价格的方式来增强其与企业收入的匹配性,也就是说,当一个房地产开发项目可以进行销售时,相关工作人员可以依据该项目的建设成本、市场需求、项目所处地段、房屋的朝向等因素制定一个比较严谨、科学的销售价格,用这个销售价格作为衡量成本销售的关键,与此同时,同样也可以通过实际售价成本率法和计划售价成本率法等两种方式来实现成本收入的匹配性。这样一来虽然在一定程度上增加了会计核算人员工作的压力,但是能够有效的提高会计核算工作的效率和效果,有利于开发项目成本效益和收益计算的准确牲。
 
  (二)播加房地产开发项目会计核算工作的规范性
 
  规范的会计核算工作也能够有效的降低不必要的风险和损失,而规范的会计核算工作需要企业从制度和人员两个基本的层面着手,即在会计核算制度规范一定要准确、严谨、操作性和实用性比较高,即在内容上需要涵盖会计工作规范、会计科目、会计报表、会计核算规程、会计监督检查等;在核算方法上要包括账务处理程序、内部牵制、稽核制度、财务分析方法等;此外,要确保有据可依,有据必依。在人员培训层面,要不断提高会计核算人员的专业知识和专业技能,提高准入门槛,拓宽其知识视野,提高其计算机操作技能,培养更多的复合型会计核算人才。
 
  (三)増强房地产信息的透明度
 
  增强房地产信息的透明度,是有效增加房地产开发项目会计信息披露强度的主要方法之一,而信息透明度的增加,主要表现在现金流量、土地成本、担保资金、会计报表等各个方面,提高开发项目质量、财务、土地风险披露的强度,为会计核算工作提供真实、准确的资料和数据。信息透明度的增加可以通过开发项目销售资料的信息化、将开发项目的现金流入状况及时的纳入相应的会计科目,促进会计核算的过程更加严谨、完整,建立完善的监督机制,提高监督人员的责任意识等方法来实现,进而在提高项目会计核算工作准确性和真实性的基础上促进项目更好更快的运作和经营。
 
  四、结语
 
  总之,房地产开发项目的会计核算是一项比较复杂、繁琐和重要的工作,关乎到企业开发项目的经济收益和财务管理能力,对于企业的长远发展和进步有着很重要的影响,所以结合房地产开发项目的特点及企业的实际经营能力和战略目标提出切实可行的提高房地产开发项目会计核算工作效果和效率的措施是需要相关工作人员一直努力的方向和目标,本文愿意抛砖引玉,希望能够引起专业人士的共鸣,促进房地产事业实现长远的发展和进步。
 
                                                                                                                    肖建国
                                                                                              (安徽水利开发股份有限公司)

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